ZAV staat voor “zelf aangebrachte veranderingen”: veranderingen die de huurder zelf aanbrengt in de
woning. Omnia Wonen geeft huurders graag de ruimte om de gehuurde woning in te richten naar
eigen smaak en voorkeur. Om dit mogelijk te maken heeft Omnia Wonen, samen met de Stichting Huurdersorganisatie Omnia Wonen (SHOW), hier duidelijke spelregels voor opgesteld: het ZAV-beleid.
De term ‘zelf aangebrachte veranderingen’ wordt verder in dit document afgekort met ‘ZAV’.
Voorwaarden ZAV
1.1 Wettelijk kader
Sinds 1 augustus 2003 is er in het Burgerlijk Wetboek (BW) sprake van een wettelijk ‘klusrecht’ voor huurders. Dit betekent dat de huurder veranderingen mag realiseren die aan het einde van de huurovereenkomst weer eenvoudig te verwijderen zijn. Gaat het om grotere veranderingen? Dan
mag de verhuurder hier voorwaarden aan stellen.
1.2 Soorten ZAV
We onderscheiden twee typen ZAV:
- Onroerende zaken
Dit zijn veranderingen die aard- en nagelvast zijn. Voorbeelden hiervan zijn een dakraam, keukenblok of tegelwerk. Over het algemeen zijn deze zaken moeilijk te verwijderen zonder schade aan de woning toe te brengen. Wilt u onroerende veranderingen aanbrengen? Dan heeft u
toestemming nodig van Omnia Wonen. - Roerende zaken
Dit zijn veranderingen die over het algemeen vrij eenvoudig uit de woning te halen zijn zonder de woning te beschadigen. Voorbeelden hiervan zijn zachte vloerbedekking, een douchecabine of losse kasten. Voor deze veranderingen heeft de huurder meestal geen toestemming nodig. Roerende veranderingen verwijdert de huurder bij het opzeggen van de huur. Soms is het mogelijk om deze zaken te laten overnemen door de nieuwe huurder. Als men daarover onderling overeenstemming bereikt, meldt de huurder dit via het door beide partijen ondertekende overnameformulier dat bij een huuropzegging wordt verstrekt. De huurder overhandigt dit formulier aan de woonadviseur bij het inleveren van de sleutels. Omnia Wonen neemt nooit roerende zaken over.
Veranderingen aan de buitenzijde
Voor veranderingen (zowel roerend als onroerend) aan de buitenzijde heeft u altijd toestemming nodig. Denk hierbij aan zonwering, rolluiken, een (schotel)antenne, luifel, etc.
1.3 Algemene eisen en toestemming
Omnia Wonen wijst u bij het verlenen van toestemming op de kwaliteitseisen. De ZAV moet voldoen aan de volgende kwaliteitseisen:
- Er wordt voldaan aan de regels van de overheid. Denk aan het Bouwbesluit en het (vergunningen)beleid van de gemeente, nutsbedrijven en/of brandweer. Controleer (door de huurder) vooraf of voor de verbouwing een vergunning nodig is;
- De aanpassing die u in de woning aanbrengt is bouwtechnisch verantwoord en veilig. Als bijvoorbeeld een draagmuur verwijderd wordt, dient een constructietekening te worden overlegd. De aanleg en wijziging van gasleidingen en water-, cv-, en elektra-installaties moet gedaan worden door een erkend installateur;
- De aanpassing is niet schadelijk voor de gezondheid en het milieu;
- De aanpassing leidt niet tot overlast of schade voor u, medebewoners en omwonenden. Benedenburen mogen bijvoorbeeld geen last hebben van het contactgeluid van de vloerafwerking;
- De woning blijft geschikt voor de doelgroep waarvoor de woning bestemd is;
- De verandering maakt de woning niet minder aantrekkelijk en/of minder goed verhuurbaar;
- De verandering past bij de stijl van de woning;
- De energieprestatie wordt niet negatief beïnvloed door de ZAV;
- Woningen die gebouwd zijn vóór 1994 zijn asbestverdacht. Vraag advies bij Omnia Wonen;
- Kosten en risico’s die voortkomen uit de verandering, zijn voor verantwoordelijkheid van u als huurder. Dat geldt ook voor de aansprakelijkheid bij gebreken, het afsluiten van verzekeringen, etc;
- Bij groot en /of noodzakelijk onderhoud geldt een wegbreekplicht van de huurder. De verhuurder is niet verantwoordelijk voor de kosten van het verwijderen en/of terugplaatsen van de ZAV. Indien de ZAV beschadigd wordt bij het groot en/of noodzakelijk onderhoud, dan is de ZAV niet voldoende verwijderd. De verhuurder, of de uitvoerder in opdracht van verhuurder, is niet verantwoordelijk voor de ontstane schade. Indien groot en of noodzakelijk onderhoud niet volledig uitvoerbaar is door de ZAV, zijn de kosten voor vervolgschade voor rekening van de huurder
Tijdens en na de uitvoering controleert Omnia Wonen steekproefsgewijs of de aanpassing daadwerkelijk wordt uitgevoerd volgens bovenstaande kwaliteitseisen. Twijfelt u ergens over of wilt u overleggen over de voorwaarden? Neemt u dan contact met ons op. Wij denken graag met u mee en lichten graag het een en ander toe om u te helpen.
1.4 Asbest
In sommige woningen (met een bouwjaar van vóór 1994) is asbest verwerkt. Dit kan geen kwaad, tenzij men dit asbest gaat verwijderen of bewerken. Bij twijfel altijd contact opnemen met Omnia Wonen. Meer informatie staat vermeld in de folder asbest.
Procedure
2.1 ZAV aanvraag indienen
- Controleer of u toestemming nodig heeft voor uw ZAV. In bijlage 1 vindt u de meest voorkomende ZAV-verzoeken. U vindt de informatie ook op onze website.
- U dient een schriftelijke aanvraag in bij Omnia Wonen. Dit kan via de website of het klantportaal. In de aanvraag vraagt u om toestemming voor een verandering aan de woning. Met behulp van de pagina Zelf klussen op onze website vraagt u een ZAV aan. Voor een groot aantal veranderingen krijgt u direct toestemming. Omnia Wonen streeft ernaar om binnen vijf werkdagen te antwoorden.
- Brengt u een ZAV aan waar geen toestemming voor is gevraagd of waar Omnia Wonen geen toestemming voor heeft verleend? Dan bent u verplicht om de wijzigingen ongedaan te maken bij het einde van de huurovereenkomst. Dit moet netjes gedaan worden en zonder achterlating van schade. Als dat niet het geval is komen de (herstel)kosten voor rekening van de huurder.
2.2 Verhuizing
Bij verhuizing kan Omnia Wonen in bepaalde gevallen onroerende zaken overnemen, mits deze passen binnen het (strategisch voorraad)beleid. Dit geldt alleen voor ZAV die aan de afgesproken voorwaarden voldoen. Als dat het geval is, is Omnia Wonen verantwoordelijk voor het onderhoud van deze veranderingen. Dat betekent dat Omnia Wonen controleert of de ZAV goed onderhouden kan worden en geschikt is voor doorverhuur. Als dat een te ingewikkelde of kostbare zaak wordt, kan de verhuurder afzien van de overname. U wordt dan verplicht om deze zaken te verwijderen en de woning in aanvaardbare staat op te leveren. Indien de veranderingen zijn versleten, worden ze vervangen door een verandering gelijkwaardig aan de ZAV of in originele staat teruggebracht (basiskwaliteit).
U heeft het recht om aangebrachte roerende zaken mee te nemen. Ook kunt u met de nieuwe huurder overeen komen dat deze de wijzigingen overneemt. U levert de woning op met minimaal dezelfde voorzieningen als toen u de woning betrok. Uiteraard moeten de voorzieningen in goede staat
zijn. Dit betekent: deugdelijk, schoon, heel en veilig.
2.3 Vergoeding
Voor sommige ZAV kunt u een vergoeding ontvangen wanneer u verhuist. Het gaat dan om veranderingen die leiden tot een betere verhuurbaarheid of waardevermeerdering van de woning. Zo komt u in aanmerking voor een vergoeding voor een dakkapel, garage of aanbouw. Uiteraard geldt hier dat deze zich in goede staat bevinden. Wij geven geen vergoeding voor comfort-verhogende voorzieningen, zoals een luxe keuken, badkamer of toilet. De vergoeding wordt berekend over de
oorspronkelijke materiaalkosten en met een afschrijftermijn van twintig jaar. Hoe ouder de voorziening,
hoe lager de vergoeding. Wij adviseren u daarom bonnen en facturen te bewaren. In bijlage II van de folder vindt u meer informatie.
2.4 Onderhoud
De kosten voor het aanbrengen, onderhouden en vervangen van een verandering zijn voor u als huurder. De veranderingen worden door Omnia Wonen uitgesloten van planmatig onderhoud.
Als het noodzakelijk is dat (een deel van) de ZAV verwijderd wordt vanwege onderhoudswerkzaamheden door de Omnia Wonen, dient u de voorziening te verwijderen. U kunt de voorziening na de onderhoudswerkzaamheden zelf en op eigen kosten terugplaatsen.
2.5 Verzekering
Veranderingen die u zelf in of aan de woning aanbrengt, worden niet gedekt door de opstalverzekering van Omnia Wonen. U bent zelf verantwoordelijk voor controle en/of aanpassing van de dekking van de eigen inboedelverzekering.
2.6 Vereniging van Eigenaren
Bij woningen die vallen onder een Vereniging van Eigenaren of waar een huishoudelijk reglement geldt, blijven de in het verleden gemaakte (eventueel van deze folder afwijkende) afspraken van kracht.
2.7 Overgangsregeling bestaande ZAV-regeling
Afspraken die voor 1 juni 2022 zijn gemaakt met u over de ZAV blijven van kracht. Veranderingen die niet bij de Omnia Wonen bekend zijn, worden behandeld volgens het huidige ZAV-beleid. Er worden geen aanvragen met terugwerkende kracht in behandeling genomen.
2.8 Geschillen
In de gevallen waarin u en Omnia Wonen geen overeenstemming bereiken over de ZAV, kan de betreffende kwestie worden voorgelegd aan de Klachtenadviescommissie Noord Veluwe. Zij geven een bindend advies. Informatie over de Klachtenadviescommissie is te vinden op de website van Omnia Wonen.
