Huurverhoging

Ieder jaar mogen wij de huur verhogen. De overheid stelt hiervoor jaarlijks een maximaal percentage vast. Dit geldt voor alle sociale huurwoningen. De nieuwe huurprijs mag niet uitkomen boven de maximale huurprijs die voor de woning geldt.

Ieder jaar ontvangt u op uiterlijk 30 april van ons het nieuwe voorstel voor de huurverhoging. Wij informeren u in een brief. De nieuwe huur gaat in op 1 juli van dat jaar.

Veel gevraagd over Huurverhoging

Wat staat er in de toelichting huurverhoging sociale huur?

Wettelijke regels
Elk jaar verhoogt Omnia Wonen de huur. De maximale huurverhoging die wij dit jaar volgens de wet mogen doorvoeren, is afhankelijk van de hoogte van het inkomen van een huishouden:
• inkomen tot en met € 42.436 over 2017 maximaal 4,1%
• inkomen hoger dan € 42.436 over 2017 maximaal 5,6%

Betaalbare woning
Omnia Wonen heeft het recht de maximale huurverhoging toe te passen. Samen met de vertegenwoordigers van de huurders, de Stichting Huurdersorganisatie Omnia Wonen (S.H.O.W.) hebben we besloten dat niet te doen. Omnia Wonen vindt het belangrijk dat mensen een woning huren, die ze kunnen betalen. Daarom hebben we in 2017 opnieuw bepaald welke huur (streefhuur) het beste past bij de woning. Met deze streefhuur willen we ervoor zorgen dat mensen die in een vergelijkbare woning wonen ook een vergelijkbare huur betalen. Daarnaast vinden we dat huurders die meer te besteden hebben een hogere huurverhoging mogen krijgen.

Huurverhoging Omnia Wonen:
• huishoudens met een inkomen tot en met € 42.436 over 2017 maximaal 1,85%
• huishoudens met een bewoner met de AOW-gerechtigde leeftijd maximaal 1,85%
• huishoudens van vier of meer personen maximaal 1,85%
• huishoudens met een inkomen hoger dan € 42.436 over 2017 maximaal 5,6%

Bij een huishoudinkomen onder de € 42.436 zorgen we er voor dat de huur door de huurverhoging niet hoger wordt dan de streefhuur. Voor deze inkomensgroep geldt ook dat de netto huur wordt verlaagd tot de liberalisatiegrens (€ 720,42) als de huidige netto huur hoger is.

Bij een inkomen boven de € 42.436 zorgen we er voor dat de huur in beginsel niet hoger wordt dan de markthuur.

Voor onzelfstandige woningen (kamers), woonwagens, woonwagenstandplaatsen en garages verhogen we de huur per 1 juli 2019 met 1,6%.

Streefhuur
De streefhuur verschilt per woningcomplex en per woningtype. Zo hebben nieuwere, grotere of goed geïsoleerde woningen over het algemeen een hogere streefhuur dan oudere, kleinere of minder goed geïsoleerde woningen. En de streefhuur van bijvoorbeeld een hoekwoning ligt vaak wat hoger dat de streefhuur van een tussenwoning. We zorgen er altijd voor dat de streefhuren binnen de huurtoeslaggrenzen blijven. De streefhuren worden jaarlijks per 1 juli met de inflatie aangepast (dit jaar 1,6%) en worden met regelmaat opnieuw bepaald.

Markthuur
Voor huurders met een huishoudinkomen van meer dan € 42.436 kijken we voor de huurverhoging niet naar de streefhuur, maar naar de markthuur. De markthuur is de huur die vastgoedbelegger zouden hanteren. De markthuur stellen we vast op basis van taxaties van een onafhankelijke taxateur. De markthuur verschilt per woningcomplex.

Toelichting huurverhoging 2019

Wanneer gaat de jaarlijkse huurverhoging in?

De huurverhoging gaat ieder jaar in op 1 juli.

Ik heb een inkomensafhankelijke huurverhoging gekregen, maar ik ontvang AOW / mijn gezin is met vier personen of meer. Kan ik bezwaar maken?

U kunt bezwaar maken. Bent u AOW’er met een inkomen van meer dan € 42.436 dan hoeft u geen inkomensafhankelijke huurverhoging in 2019 van meer dan 4,1%  te betalen. AOW’ers en gezinnen met minimaal vier personen krijgen in 2019 maximaal 1,85% procent huurverhoging. Als u bezwaar tegen de huurverhoging wilt maken, doet u dit dan schriftelijk. Het bezwaar moet  uiterlijk 30 juni 2019 bij ons binnen zijn.

Krijg ik bij mijn huurverhoging altijd een verklaring van de Belastingdienst?

Nee. Uitsluitend als de huurverhoging hoger is dan 1,85%. Als bij een huurverhoging van meer dan 4,1% een verklaring van de Belastingdienst ontbreekt, voldoet het voorstel niet aan de vormvereisten. U kunt bezwaar maken tegen de voorgestelde verhoging. Meer informatie over het indienen van een bezwaar en een modelbrief vindt u op www.huurcommissie.nl. U kunt ook bellen: 1400 (lokaal tarief). Mocht de Huurcommissie uw bezwaar afwijzen, dan betaalt u € 25,- legeskosten.

Als uw huishouden in de laagste inkomenscategorie valt, is uw huurverhoging niet inkomensafhankelijk. U komt dan in aanmerking voor de algemene of basishuurverhoging van (maximaal) 1,85% die Omnia Wonen hanteert.

Wat staat er op de verklaring van de Belastingdienst voor de huurverhoging?

Op de verklaring geeft de Belastingdienst aan in welke inkomenscategorie een huishouden zit. Daarbij kijkt de Belastingdienst naar het inkomen in 2017 van alle bewoners die nu op het adres staan ingeschreven. Er wordt geen uitsplitsing per persoon gegeven. Wel is aangegeven van hoeveel personen de Belastingdienst het inkomen heeft meegenomen.

Hoe weet Omnia Wonen wat mijn inkomen is?

Wij hebben van al onze sociale huurwoningen van de Belastingdienst doorgekregen of het huishoudinkomen hoger of lager is dan € 42.436.       

We krijgen dus geen exacte inkomensgegevens van de Belastingdienst, uitsluitend in welke inkomenscategorie een huishouden valt. Van de huishoudens van 4 of meer personen en huishoudens met een bewoner met de AOW-gerechtigde leeftijd, krijgen we alleen de melding dat ze in de uitzonderingsgroep vallen en hierdoor geen inkomensafhankelijke huurverhoging mogen krijgen.

Heeft u inwonende kinderen, die op 1 januari 2019 nog geen 23 jaar waren, dan telt voor die jongeren het inkomen over 2017 tot € 20.108 per persoon niet mee. De Belastingdienst heeft hier al rekening gehouden. 

Krijgen gehandicapten en chronisch zieken ook een inkomensafhankelijke huurverhoging?

Nee. Als in een huishouden iemand gehandicapt is of chronisch ziek, dan mag de huurverhoging maximaal 4,1% zijn. Als wij een huurverhoging van meer dan 1,85% hebben gevraagd, kunt u hier bezwaar tegen maken.  Als u bezwaar wilt maken, kunt u gebruik maken van een modelbrief. Deze is te downloaden op www.huurcommissie.nl. U kunt ook bellen: 1400 (lokaal tarief).  Belangrijk: stuur bewijsstukken mee waaruit blijkt dat u of één van uw huisgenoten aan één van deze voorwaarden voldoet en zorg dat het bezwaar uiterlijk 30 juni 2019 bij ons binnen is.

Wilt u bezwaar maken tegen de extra inkomensafhankelijke huurverhoging? Dan moet u voldoen aan 1 van de volgende voorwaarden. U, of iemand anders uit uw huishouden, heeft:

  • minstens 1 jaar lang minimaal 10 uur per week verpleging of verzorging thuis. Dit moet blijken uit het zorgplan dat de wijkverpleegkundige vaststelt of een nog geldig CIZ indicatiebesluit.
  • een blijk van waardering voor mantelzorgers gekregen van de gemeente. De mantelzorg moet voor iemand anders uit hetzelfde huishouden zijn.
  • een zorgindicatie  voor verblijf in een verpleeghuis of verzorgingshuis, geadresseerd op het woonadres.
  • professionele hulp bij algemene dagelijkse handelingen (ADL-assistentie): zoals eten, wassen of toiletgang.
  • een beschikking op grond van de Wmo (officieel Wmo 2015) of de Wet voorziening gehandicapten (de voorloper van de Wmo) voor aanpassing van de woning. U moet kunnen aantonen dat de woning is aangepast aan de handicap van de persoon met de beschikking.
  • een verklaring van de huisarts of oogarts waarin staat dat u (of een van uw huisgenoten) blind bent.
  • nog een geldig zorgindicatiebesluit uit 2014 (van vóór de wijziging van de regelgeving van de zorg per 1 januari 2015).

Uitgangspunt is dat CIZ-indicaties nog geldig zijn op het moment dat u bezwaar maakt tegen de huurverhoging.

Alleen als u of iemand uit uw huishouden aan de bovenstaande voorwaarden voldoet, kunt u bezwaar maken tegen een huurverhoging van meer dan 4,1%.

Wat gebeurt er als de Belastingdienst geen inkomensgegevens kan geven?

De Belastingdienst is niet in staat gebleken voor elk huishouden aan te geven in welke huishoudenscategorie het valt. Voor huishoudens waarvoor de Belastingdienst geen inkomensgegevens heeft kunnen leveren, zijn wij ervan uitgegaan dat het huishoudinkomen onder de € 42.436 ligt. De maximale huurverhoging is dan 1,85%.

Wat moet ik doen als mijn huishoudinkomen lager was dan de Belastingdienst aangeeft?

Als u van mening bent dat u door de Belastingdienst in een te hoge inkomenscategorie bent ingedeeld, moet u dat schriftelijk aan ons doorgeven. Wij vragen dan een nieuwe verklaring aan bij de Belastingdienst. De Belastingdienst kijkt dan opnieuw wat het inkomen in 2017 was van iedereen die volgens de Basisregistratie Personen nu op het betreffende adres woont.   

Als uit de nieuwe verklaring blijkt dat de Belastingdienst u in eerste instantie in een te hoge inkomenscategorie heeft ingedeeld, dus boven de € 42.436, passen wij de huurverhoging aan. We hanteren daarbij de regels die voor die nieuwe categorie gelden.

Als de Belastingdienst u in dezelfde categorie blijft indelen, passen wij ons voorstel niet aan. Als u van mening bent dat de Belastingdienst, ook in tweede instantie, verkeerde inkomensgegevens hanteert, kunt u het volgende doen. U stuurt van alle inwonenden op het adres, een verklaring geregistreerd inkomen  2017 en een uittreksel van de Basisregistratie Personen (BRP) met daarop het aantal inwonenden op uw adres. Dit kunt u opvragen via telefoonnummer 0800 – 0543 of zelf opvragen en uitprinten via Mijn Belastingdienst. U moet hier inloggen met uw DigiD.  Houd bij het bellen het burgerservicenummer van u en uw huisgenoten bij de hand. Een uittreksel van het BRP haalt u bij uw gemeente. Zorgt u ervoor dat het bezwaar uiterlijk 30 juni 2019 bij ons binnen is.

Wanneer u het niet eens bent met onze reactie op uw bezwaar, zullen wij uw bezwaar doorsturen naar de Huurcommissie. De Huurcommissie gaat bij haar oordeel uit van de wettelijke voorschriften en de gegevens die wij van de Belastingdienst hebben gekregen.

Als u bezwaar wilt maken, kunt u gebruik maken van een modelbrief. Deze is te downloaden op www.huurcommissie.nl. U kunt ook bellen: 1400 (lokaal tarief). Mocht de Huurcommissie uw bezwaar afwijzen, dan moet u € 25,- legeskosten betalen.

Voor welke woningen geldt de inkomensafhankelijke huurverhoging?

De inkomensafhankelijke huurverhoging geldt alleen voor de sociale huurwoningen. Dit zijn huurwoningen waarvan de kale huur meestal € 720,42 of lager is. Het gaat hierbij om zelfstandige woonruimtes. Dit zijn woningen met een eigen (afsluitbare) voordeur en huisnummer, een eigen badkamer en een eigen kookgelegenheid.

Waarom krijg ik een brief van de Belastingdienst over de inkomensindicatie?

De Belastingdienst informeert huurders als zij een indicatie van het huishoudinkomen aan Omnia Wonen heeft doorgegeven. Wij kunnen deze informatie gebruiken om te beoordelen of een inkomensafhankelijke huurverhoging mogelijk is.

Vanaf 29 maart 2016 is de wet aangepast waardoor vanaf 1 april 2016 de corporaties weer inkomensgegevens mogen opvragen bij de belastingdienst. Omnia Wonen heeft inmiddels deze aanvraag gedaan. Huurders kunnen dus van de belastingdienst een melding krijgen.

Het aantal personen op de verklaring van de Belastingdienst klopt niet, wat moet ik doen?

In maart vragen wij de inkomensindicaties op bij de Belastingdienst voor de jaarlijkse huurverhoging. Mogelijk is uw gezinssamenstelling veranderd. Het is verstandig dit bij ons te melden voor 30 juni middels een huurbezwaar. Wij vragen dan een nieuwe verklaring aan bij de Belastingdienst.

Naar welk(e) inkomen(s) wordt gekeken voor het bepalen van de huurverhoging?

Er wordt gekeken naar het huishoudinkomen in 2017. Dat is het zogenaamde ‘verzamelinkomen’ 2017 van iedereen die volgens de BRP, de ‘Basisregistratie Personen’, nu op een adres ingeschreven staat. Van de inkomens van huisgenoten die op 1 januari 2019 nog geen 23 jaar waren, wordt het gedeelte wat meer bedraagt dan het minimum inkomen meegerekend.

Op de aanzegging huurverhoging staat een lager bedrag dan ik moet betalen. Hoe komt dat?

U ontving de brief over de huurverhoging uiterlijk 1 mei. Hierna kreeg u van ons de afrekening servicekosten. Waarschijnlijk verhoogden of verlaagden we de servicekosten naar aanleiding van deze afrekening. Dit is niet meegenomen in de huurverhoging. Als u de aanzegging en de brief van de afrekening naast elkaar legt, ziet u dat hier verschil in zit. Klopt dit niet? Neemt u dan contact met ons op.

Waarom betaal ik meer huur dan mijn buren?

Er zijn verschillende mogelijkheden, waarom u een andere huur betaalt dan uw buren:

  • U woont er korter of langer dan uw buren. Na verhuizing van een huurder passen wij de huur aan naar de streefhuur. Dat is een percentage van de maximale huur, die we voor de woning mogen vragen.
  • U heeft een ander inkomen dan uw buren.

Ik heb geen brief ontvangen over de huurverhoging, kan ik deze alsnog krijgen?

Ja, dat kan. Neemt u contact met ons op dan sturen wij u een kopie van de brief over uw huurverhoging.

huurverhoging 2019

Mag ik een kopie van de jaarlijkse huurverhoging (huuraanzegging)?

Ja, dat kan. Neemt u contact met ons op dan sturen wij u een kopie toe.

huurverhoging 2019

Past Omnia Wonen het bedrag van de automatische incasso aan?

Ja, de aanpassingen in de huur door de huurverhoging passen wij automatisch aan.

Waarom moet ik meer huur betalen, terwijl ik klachten heb over het onderhoud van mijn woning?

Onderhoudsgebreken of technische klachten zijn geen geldige reden om uw huurverhoging niet te betalen. U kunt technische klacht(en) middels een reparatieverzoek aan ons doorgeven. Is er in uw ogen sprake van ernstige onderhoudsgebreken? Dan kunt u de Huurcommissie vragen de huurprijs tijdelijk te verlagen vanwege deze onderhoudsgebreken. Van deze procedure kunt u het hele jaar gebruik maken.

De verklaring van de Belastingdienst klopt niet. Wat kan ik doen?

In maart vragen wij inkomensindicaties op bij de Belastingdienst voor de jaarlijkse huurverhoging. Mogelijk krijgt u sinds kort AOW. Het is verstandig om voor 30 juni bezwaar tegen de huurverhoging te maken. Wij vragen dan een nieuwe verklaring aan bij de Belastingdienst.

18 meer vragen tonen